In questo articolo ti parlerò dell’atteggiamento, sia pratico che psicologico, da tenere nei confronti del delegato alla vendita, ovvero la persona, nominata dal tribunale, che si occuperà di vendere la tua casa all’asta.
Si tratta di una tematica molto sentita da tutti coloro che stanno per vedere la propria casa essere messa all’asta giudiziaria e non sanno come comportarsi.
Se da una parte è del tutto normale non sapere cosa fare, e cosa dire, nel momento in cui ti arriva casa il delegato alla vendita del tuo immobile all’asta giudiziaria, dall’altra è anche vero che è preferibile non farsi trovare impreparati in modo da evitare inutili attacchi di panico o parole che possano indisporre lo sgradito ospite.
Ma facciamo prima un passo indietro per capire come si arriva al fatidico primo appuntamento con il delegato alla vendita.
Il primo appuntamento con il delegato alla vendita
Molto probabilmente negli anni passati non sei riuscito a pagare il mutuo bancario regolarmente e la banca ti ha intimato di rientrare delle rate del mutuo.
Poi, dopo diversi mesi se non anni, ha provveduto a inviarti un atto di precetto nel quale ti intimava di pagare il debito entro 10 giorni.
Siccome è quasi impossibile pagare il debito in soli 10 giorni, altrimenti lo avresti già fatto prima, procede con l’atto di pignoramento. Questo darà il via all’esecuzione forzata che manderà la tua casa all’asta giudiziaria.
Molti clienti mi chiedono quanto tempo passa dal momento in cui il mutuo bancario va in sofferenza – quindi dalle 7-10 rate non pagate anche in maniera non consecutiva – fino al giorno in cui l’immobile andrà all’asta giudiziaria.
La risposta è: dipende.
Alcune banche sono più veloci e altre meno, quindi in alcuni casi la casa può essere messa all’asta giudiziaria entro 2 anni, mentre in altri casi ne passano anche 7. Specialmente se il credito viene cartolarizzato e venduto a un’altra società.
Infatti molto spesso i debitori vengono contattati da società diverse rispetto a quella con cui hanno stipulato il mutuo bancario.
Attenzione: non fare l’errore di pensare che, se il tuo credito è stato ceduto o comprato da una nuova società, potrai facilmente ottenere uno sconto sul debito se farai una proposta a saldo e stralcio.
Anche se il tuo credito è stato comprato dalla nuova società con uno sconto dell’80% non significa che ti tratterà bene, perché i nuovi proprietari del credito cercheranno sempre di massimizzare il profitto.
Ma facciamo un passo indietro e torniamo all’iter dell’asta giudiziaria che, come abbiamo detto, può durare dai 2 ai 7 anni dal momento in cui si inizia a non pagare il debito.
L’iter che porta la tua casa all’asta giudiziaria
Vediamo ora le tempistiche che portano una casa all’asta giudiziaria, dal momento in cui si riceve l’atto di precetto.
Da quando viene inviato l’atto di precetto passano 90 giorni per la notifica dell’atto di pignoramento con il quale si dà il via all’esecuzione forzata.
Successivamente, dopo le opportune trascrizioni in conservatoria, entro ulteriori 15 giorni, il creditore procedente deve depositare i documenti richiesti presso la cancelleria del Tribunale, pena inefficacia del pignoramento.
Entro 45 giorni il creditore può chiedere l’assegnazione o la vendita dell’immobile.
A questo punto il fascicolo resta per 60 giorni in attesa che venga completata la documentazione necessaria.
Dopo altri 30 giorni il giudice controlla se è tutto in regola.
Con tutta la documentazione necessaria, entro 15 giorni circa, il Giudice dell’Esecuzione nomina il perito e fissa la data dell’udienza di comparizione delle parti, che di regola dovrebbe essere fissata entro 90 giorni.
Ma generalmente, per l’udienza, passano dai 4 agli 8 mesi dalla data del provvedimento per l’autorizzazione alla vendita su richiesta del creditore.
Il giorno dell’udienza il giudice, se non lo ha già fatto prima, nomina un delegato alla vendita che, in alcuni tribunali, svolge anche il ruolo di custode dell’immobile.
Il delegato, sulla base delle istruzioni fornite dal giudice, fisserà la prima data per la vendita dell’immobile.
Siccome, di solito, deve farne almeno 3 entro 12 mesi, la prima asta giudiziaria verrà fatta entro 3-4 mesi dall’udienza.
Quindi da quando ricevi l’atto di precetto la tua casa viene messa all’asta dopo circa 12-15 mesi.
| Attenzione: con le modifiche al codice civile del 2019, il debitore che occupa l’immobile legittimamente non è tenuto ad andare via prima del decreto di trasferimento.In altri termini, puoi rimanere in casa fino a quando il tuo immobile non viene acquistato.
Questa disposizione si applica alle procedure successive a febbraio del 2019. Inoltre con le nuove disposizioni la conversione del pignoramento passa da 36 a 48 mesi. Mentre la procedura esecutiva può essere sospesa per un massimo di 24 mesi. |
Il primo incontro col perito e il delegato alla vendita: come comportarti
Anche se può sembrarti un’azione invasiva evita di opporti e cerca di essere gentile e disponibile con chi verrà a periziare e, in genere, visionare il tuo immobile la prima volta.
Se mostrerai atteggiamenti ostili rischierai solo di dare una cattiva percezione di te e il giudice potrebbe disporre la liberazione dell’immobile costringendoti a lasciare la casa prima del tempo.
Quindi resta calmo e stabilisci telefonicamente una data per il sopralluogo con il perito o con il delegato alla vendita.
Il perito, solo o accompagnato dal delegato, visionerà l’immobile, prenderà le misure e poi andrà via. Se te lo chiederà procurati copia dell’atto di compravendita, delle planimetrie ed eventuali concessioni edilizie.
Agitarsi, urlare o inveire non serve a nulla, perché il perito e il delegato fanno solo il loro mestiere e non hanno deciso loro di mandare la tua casa all’asta.
Dopo l’appuntamento il perito si riserverà circa 30-45 giorni per redigere la perizia e la consegnerà in tribunale. Una copia sarà inviata anche a te.
Importante! Se vuoi chiudere il debito a saldo e stralcio evita di raccontarlo al delegato, perché potrebbe accelerare le procedure di vendita.
Quindi tienitelo per te.
Quale sarà il prezzo della tua casa all’asta giudiziaria?
Questo dipenderà dalla valutazione che il perito farà del tuo immobile.
Ti faccio un esempio.
Se il perito ha valutato la tua casa 150.000 euro, di solito viene applicato un abbattimento forfettario del 15% e poi viene stabilito il prezzo di base dell’asta giudiziaria:
150.000 euro – il 15% = 127.500 euro (base d’asta).
Mentre l’offerta minima sarà pari al 75% della base d’asta.
Quindi 127.500 euro x 75% =
95.625 euro.
Alla prima asta quindi si potrà offrire anche il prezzo minimo di 95.625 euro per aggiudicarsi la tua casa.
Visita di potenziali acquirenti: come comportarti con il delegato alla vendita
Sicuramente non è piacevole ricevere delle visite da persone interessate a comprarsi la tua casa all’asta giudiziaria.
Ma il mio consiglio è lo stesso di prima: non opporti mai e cerca di essere gentile.
Se invece sarai indisponente rischierai che il giudice ti tolga la custodia dell’immobile e ne ordini la liberazione anticipata.
Ricordati: avere bambini, anziani o disabili non influisce sulla liberazione dell’immobile. Se crei problemi rischi pure l’arresto e l’accesso in casa con la forza pubblica e cambio della serratura.
Quindi comportati bene.
Inoltre è assolutamente da evitare la cosiddetta turbativa d’asta, ovvero dire cose che possano scoraggiare i potenziali acquirenti. Quindi bada bene a quello che dici in presenza del delegato alla vendita.
Esistono altre figure che potrai incontrare, facciamo quindi un po’ di chiarezza.
Differenze tra il delegato alla vendita, il custode giudiziario e l’IVG
Delegato alla vendita
Di solito si tratta di un avvocato o di un commercialista che viene nominato dal Giudice dell’Esecuzione (GE) e, facendo le veci del giudice, ha il compito di fissare le date delle aste giudiziarie per seguirne e dirigerne il corretto svolgimento.
Ulteriore compito del delegato alla vendita è quello di accompagnare i potenziali acquirenti nel visionare l’immobile, previo appuntamento con il debitore se occupa ancora l’immobile o se ne è ancora custode.
Custode giudiziario
Qualora il giudice disponga che la responsabilità della custodia debba essere sottratta al proprietario. il delegato alla vendita ha il potere di chiederti di liberare l’immobile, ed è anche responsabile della custodia dell’immobile.
Significa che il delegato alla vendita e il custode giudiziario possono essere la stessa persona.
Mentre se non dovessi liberare l’immobile, potresti rimanere tu come custode e quindi responsabile di ciò che accade all’interno.
IVG – Istituto Vendite Giudiziarie
In alcuni casi la custodia potrebbe essere data ad un altro istituto come l’IVG (Istituto Vendite Giudiziarie) che ti concede un massimo di 90 giorni per liberare l’immobile dall’esito della prima asta, oltre i quali si serve della forza pubblica per farti uscire.
Chi decide se la custodia dell’immobile deve essere tolta al legittimo proprietario?
Lo decide il Giudice.
Ogni Tribunale ha delle prassi leggermente diverse, pertanto alcuni giudici non sottraggono mai la custodia dell’immobile al legittimo proprietario fino a che l’asta non viene aggiudicata e il prezzo viene saldato dall’acquirente.
Altri giudici sottraggono la custodia al legittimo proprietario solo se quest’ultimo è problematico e rischia di danneggiare l’immobile.
Con la nuova disposizione di legge, per le procedure esecutive successive a febbraio 2019 l’immobile deve essere liberato solo dopo il decreto di trasferimento, quindi solo dopo che l’immobile è stato aggiudicato e pagato interamente.
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Alessandro Di Domenico
fondatore LIBERAX
