In questo articolo voglio parlarti di una tematica molto sentita da tutti coloro che stanno per vedere la propria casa essere messa all’asta dal Tribunale e non sanno ancora come comportarsi.

Ciò di cui parleremo riguarda l’atteggiamento sia pratico che psicologico da tenere nei confronti di colui che viene nominato dal Tribunale e che si occuperà di vendere la tua casa all’asta.

Se da una parte è del tutto normale non sapere cosa dire o cosa fare nel momento in cui si riceve in casa la persona che è stata incaricata di vendere il tuo immobile all’asta, dall’altra è anche vero che è preferibile non farsi trovare impreparati in modo da evitare inutili attacchi di panico o parole che possano indisporre lo sgradito ospite.

Facciamo prima un passo indietro e capiamo rapidamente come si arriva al fatidico primo appuntamento con il delegato alla vendita.

Sicuramente negli anni passati non sei riuscito a pagare il tuo debito e, il creditore come ad esempio la banca, ti ha prima intimato di rientrare delle rate del mutuo e dopo diversi mesi se non anni ha provveduto ad inviarti un atto di precetto nel quale ti intimava di pagare il debito entro 10 giorni. Dato che è quasi impossibile pagare un debito in appena 10 giorni, altrimenti lo avresti già fatto prima, procede con l’atto di pignoramento che da così il via all’esecuzione forzata che manderà la tua casa all’asta.

Molti clienti mi chiedono quanto tempo passa dal momento in cui il mutuo va in sofferenza (quindi dalle 7-10 rate non pagate anche in maniera non consecutiva) fino al giorno in cui l’immobile andrà all’asta.

La risposta è: dipende.

E questo perché alcune banche sono più veloci e altre meno, quindi in alcuni casi la casa può essere messa all’asta entro 2 anni in altri casi ne passano anche 7 specialmente nei casi in cui il credito viene cartolarizzato e venduto ad un’altra società. Infatti molto spesso i debitori vengono contattati da società diverse rispetto a quella con cui hanno stipulato il mutuo.

Attenzione: non fare l’errore di pensare che se il tuo credito è stato ceduto o comprato da una nuova società allora significherà che potrai facilmente ottenere uno sconto sul debito se farai una proposta a Saldo e Stralcio. Anche se il tuo credito è stato comprato dalla nuova società con uno sconto dell’80% non significa che ti tratterà bene perché i nuovi proprietari del credito cercheranno sempre di massimizzare il profitto.

Facciamo un passo indietro e torniamo all’iter dell’asta giudiziaria che come abbiamo detto può durare dai 2 ai 7 anni dal momento in cui si inizia a non pagare il debito.

Vediamo invece ora le tempistiche che portano una casa all’asta dal momento in cui si riceve l’atto di precetto.

Dal momento in cui ti viene inviato l’atto di precetto passano massimo altri 90 giorni per la notifica dell’atto di pignoramento con il quale si dà il via all’esecuzione forzata.

Successivamente, dopo le opportune trascrizioni in conservatoria, entro ulteriori 15 giorni il creditore procedente deve depositare i documenti richiesti presso la cancelleria del Tribunale pena inefficacia del pignoramento.

Trascorsi ulteriori 10 giorni con un massimo di 45 giorni, può essere chiesta dal creditore l’assegnazione o la vendita del bene. A questo punto il fascicolo resta per 60 giorni tra gli incompleti in attesa che venga completata la documentazione necessaria.

Dopo ulteriori 30 giorni si controlla se per il giudice tutto è in regola. Una volta completata la documentazione necessaria, il Giudice dell’Esecuzione entro 15 giorni (non perentori) nomina il perito e fissa la data dell’udienza di comparizione delle parti che di regola dovrebbe essere fissata in un massimo di 90 giorni ma viene fissata generalmente dai 4 agli 8 mesi dalla data del provvedimento per l’autorizzazione alla vendita su richiesta del creditore.

Il giorno delle comparizione delle parti ll Giudice, se non lo ha già fatto prima, nomina un delegato alla vendita che, in alcuni tribunali, svolge anche il ruolo di custode dell’immobile. Il delegato sulla base delle istruzioni fornite dal giudice fisserà la prima data per la vendita dell’immobile (in genere deve farne almeno 3 entro 12 mesi); la prima quindi avviene nel giro di 3-4 mesi dall’udienza di comparizione delle parti.

In conclusione, da quando ricevi l’atto di precetto la tua casa viene messa all’asta dopo circa 12-15 mesi.

Ora che abbiamo ripercorso l’iter che porta la tua casa all’asta vediamo come comportarti quando entri in contatto per la prima volta con il perito e con il delegato alla vendita.

Attenzione: con le nuove modifiche al codice civile del 2019, il debitore che occupa l’immobile legittimamente non è tenuto ad andare via prima del decreto di trasferimento. In altri termini puoi rimanere in casa fino a che il tuo immobile non viene acquistato. Questa disposizione si applica per le procedure successive a febbraio del 2019. Inoltre con le nuove disposizioni la conversione del pignoramento passa da 36 a 48 mesi. Per quanto riguarda invece la sospensione della procedura esecutiva, quest’ultima può essere sospesa per un massimo di 24 mesi.

Come comportarti nei confronti del delegato alla vendita e del perito al primo appuntamento.

Anche se può sembrarti un’azione invasiva ti raccomando di non opporti e di essere gentile e disponibile con chi verrà a periziare e in genere visionare il tuo immobile la prima volta. Se mostrerai atteggiamenti ostili rischierai solo di dare una cattiva percezione di te e il giudice potrebbe disporre la liberazione dell’immobile e sarai costretto a lasciare la casa prima del tempo.

Quindi resta calmo e stabilisci telefonicamente una data per il sopralluogo con il perito o con il delegato. Il perito, solo o accompagnato dal delegato, visionerà semplicemente l’immobile, prenderà le misure e poi andrà via. Se te lo chiederà procurati copia dell’atto di compravendita, delle planimetrie ed eventuali concessioni edilizie.

Agitarsi, urlare o inveire non serve a nulla perché il perito e il delegato fanno solo il loro lavoro e non hanno deciso di mandare la tua casa all’asta.

Terminato l’appuntamento con il perito, quest’ultimo si riserverà circa 30-45 giorni per redigere la perizia e la consegnerà in tribunale. Una copia sarà inviata anche a te.

A quale prezzo verrà messa in vendita la tua casa?

Questo dipenderà dalla valutazione che il perito farà del tuo immobile. Ad esempio se il perito ha valutato la tua casa 150.000 euro, generalmente viene applicato un abbattimento forfettario del 15% e poi viene stabilito il prezzo di base d’asta. Quindi se ad esempio l’ha periziata 150.000 euro il calcolo sarà il seguente:

150.000 euro – il 15% = 127.500 euro (base d’asta).

L’offerta minima sarà pari al 75% della base d’asta quindi 127.500 euro x 75% = 95.625 euro.

Alla prima asta quindi si potrà offrire anche il prezzo minimo di 95.625 euro per aggiudicarsi la tua casa.

Come comportarsi con il delegato alla vendita quando ti chiede di far visionare l’immobile a dei potenziali acquirenti?

Anche in questo caso non è sicuramente piacevole ricevere delle visite ma il mio consiglio è di non opporti mai e di essere gentile. Se invece sarai indisponente rischierai che il giudice ti tolga la custodia dell’immobile e ne ordini la liberazione anticipata.

Ricordati che avere bambini, anziani o malati non influisce sulla liberazione dell’immobile se crei problemi anzi, rischi pure l’arresto e l’accesso in casa con la forza pubblica e cambio della serrature. Quindi comportati bene.

Altra cosa importante è quella di evitare di raccontare al delegato se hai intenzione di vendere l’immobile per chiudere il debito a Saldo e Stralcio e questo perché il delegato potrebbe scoraggiarti dicendoti che non si può fare o ancora potrebbe accelerare gli esperimenti di vendita. Quindi tienitelo per te.

Infine è da evitare la cosiddetta turbativa d’asta, ovvero dire cose che possano scoraggiare i potenziali acquirenti, quindi bada bene a quello che dici in presenza del delegato alla vendita.

Abbiamo visto le linee guida su come comportarsi nei confronti del perito e del delegato. Ora vediamo di chiarire la differenza tra le varie figure che potrai incontrare.

Che differenza c’è tra delegato alla vendita, IVG e custode giudiziario?

Il delegato alla vendita è generalmente un avvocato o un commercialista che viene nominato dal Giudice dell’Esecuzione (GE) e, facendo le veci del giudice, avrà il compito di fissare le date delle aste giudiziarie per seguirne e dirigerne il corretto svolgimento. Ulteriore compito del delegato alla vendita è quello di accompagnare i potenziali acquirenti nel visionare l’immobile previo appuntamento con il debitore se occupa ancora l’immobile o se ne è ancora custode.

Il custode giudiziario, invece, oltre ad essere delegato alla vendita come spiegato sopra, è anche responsabile della custodia dell’immobile qualora il giudice disponga che la responsabilità della custodia debba essere sottratta al proprietario. Quindi in alcuni casi il delegato alla vendita e il custode possono coincidere e quindi su disposizione del giudice potrebbe chiederti di liberare l’immobile, mentre in altri casi potresti rimanere tu come custode dell’immobile e quindi responsabile di ciò che accade all’interno.

In altri casi ancora la custodia potrebbe essere data ad un altro istituto come l’IVG (Istituto Vendite Giudiziarie) che ti concede un massimo di 90 giorni per liberare l’immobile dall’esito della prima asta oltre i quali si serve della forza pubblica per farti uscire.

Chi decide se la custodia dell’immobile deve essere tolta al legittimo proprietario?

Lo decide il Giudice. Infatti ogni Tribunale ha delle prassi leggermente diverse, pertanto alcuni giudici non sottraggono mai la custodia dell’immobile al legittimo proprietario fino a che l’asta non viene aggiudicata e il prezzo viene saldato dall’acquirente. Altri giudici sottraggono la custodia al legittimo proprietario solo se quest’ultimo è problematico e rischia di danneggiare l’immobile.  Con la nuova disposizione di Legge, per le procedure esecutive successive a febbraio 2019 l’immobile deve essere liberato solo dopo il decreto di trasferimento, quindi solo dopo che l’immobile è stato aggiudicato e pagato interamente.

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Alessandro Di Domenico

Fondatore Liberax.